La Legge di Bilancio 2026 modifica profondamente il regime delle locazioni brevi (contratti inferiori a 30 giorni), riducendo da quattro a due il numero massimo di appartamenti gestibili come privato. Oltre questa soglia, scatta la presunzione legale di imprenditorialità.
Le novità principali
- Soglia di impresa: L’attività si considera imprenditoriale se destinata alla locazione breve per più di due appartamenti in un anno solare.
- Obbligo IVA e Reddito d’Impresa: L’obbligo di assoggettamento ad IVA decorre dal momento in cui viene locato il terzo immobile. Tuttavia, l’intero reddito dell’anno sarà tassato come reddito d’impresa, perdendo la natura di reddito fondiario.
- Asimmetria normativa: per le locazioni brevi il legislatore ha introdotto un vincolo basato puramente sul numero di immobili, a prescindere dall’effettiva organizzazione di mezzi o servizi.
Criticità per i proprietari
Un punto di particolare attenzione è la mancanza di una disciplina transitoria. Chi nel 2025 ha gestito tre o quattro appartamenti in regime privato si troverà, dal 2026, improvvisamente obbligato ad operare come impresa, senza alcuna clausola di salvaguardia. Inoltre, la presunzione scatta anche se la durata contrattuale per il terzo immobile è minima, purché riferita a un contratto “breve”.
Questa stretta rappresenta un “allarme rosso” per la pianificazione fiscale. È essenziale monitorare il portafoglio immobiliare fin dall’inizio dell’anno per evitare regolarizzazioni tardive e complessi ricalcoli d’imposta.
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